สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี สำหรับประเทศไทย
ปกป้องสิทธิการใช้ที่ดินระยะยาวของคุณด้วยสัญญาเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมาย ออกแบบมาเพื่อนักลงทุนชาวต่างชาติในประเทศไทย
PDF + DOCX
สอดคล้องกับกฎหมาย ประเทศไทย
พร้อมใน <5 นาที
ไทย
เอกสารนี้เหมาะสำหรับใคร
- ชาวต่างชาติที่ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และต้องการเช่าที่ดินเพื่อสร้างบ้านหรือวิลล่า
- ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินเช่าและต้องการสัญญาเช่าระยะยาวอย่างเป็นทางการ
- นักลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือโครงการโรงแรมบนที่ดินเช่า
- เจ้าของที่ดินชาวไทยที่ให้เช่าที่ดินแก่ผู้เช่าชาวต่างชาติเป็นระยะยาว
- คู่สมรสที่ฝ่ายต่างชาติต้องการรักษาสิทธิการใช้ที่ดิน
สิ่งที่คุณต้องเตรียม
ข้อมูลที่คุณต้องเตรียม
ชื่อ-นามสกุลผู้ให้เช่า (เจ้าของที่ดิน) และเลขบัตรประชาชน
ตามที่ปรากฏบนบัตรประจำตัวประชาชนไทย
ชื่อ-นามสกุลผู้เช่าและหนังสือเดินทาง
ตามที่ปรากฏบนหนังสือเดินทาง รวมทั้งสัญชาติ
เลขที่โฉนดที่ดิน
จากเอกสารโฉนดที่ดินฉบับจริง
เนื้อที่ดิน (ไร่ งาน ตารางวา)
ขนาดที่แน่นอนจากโฉนดที่ดิน
รายละเอียดที่ตั้งที่ดิน
ตำบล อำเภอ จังหวัด
ระยะเวลาเช่าและวันที่
วันเริ่มต้น วันสิ้นสุด ระยะเวลา (สูงสุด 30 ปี)
จำนวนค่าเช่ารายปี
เป็นบาทไทย พร้อมความถี่ในการชำระเงิน
เงื่อนไขการก่อสร้างและสิ่งปลูกสร้าง
อนุญาตให้ก่อสร้างหรือไม่ และสิ่งปลูกสร้างจะเป็นอย่างไรเมื่อสัญญาสิ้นสุด
ขอบเขต
ครอบคลุมอะไรบ้างภายใต้กฎหมายไทย
- สอดคล้องกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 537-571) และประมวลกฎหมายที่ดิน
- บังคับจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินสำหรับสัญญาเช่าเกิน 3 ปี (มาตรา 538)
- ระยะเวลาเช่าสูงสุด 30 ปีตามที่กฎหมายไทยอนุญาต (มาตรา 540)
- สิทธิการก่อสร้างและความรับผิดชอบเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างระบุไว้ชัดเจน
- การชดเชยสิ่งปลูกสร้างเมื่อสัญญาสิ้นสุด — รองรับ 3 ทางเลือก
- เงื่อนไขการเช่าช่วงและการโอนสิทธิพร้อมการควบคุมที่เหมาะสม
- เงื่อนไขการปรับค่าเช่าเพื่อป้องกันเงินเฟ้อระยะยาว
- รูปแบบสองภาษา (อังกฤษ-ไทย) สำหรับจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
โครงสร้างเอกสาร
โครงสร้างเอกสาร
1
คู่สัญญา
ข้อมูลระบุตัวตนของผู้ให้เช่า (เจ้าของที่ดินชาวไทย) และผู้เช่า (ชาวต่างชาติ)
2
รายละเอียดที่ดิน
ประเภทโฉนด เลขที่โฉนด เนื้อที่ ที่ตั้ง จังหวัด
3
ระยะเวลาเช่า
ระยะเวลาสูงสุด 30 ปีพร้อมเงื่อนไขบังคับจดทะเบียน
4
สิทธิการต่อสัญญา
สิทธิต่อสัญญาเพิ่มเติมพร้อมเงื่อนไขการแจ้งล่วงหน้า
5
ค่าเช่าและการชำระเงิน
ค่าเช่ารายปี ความถี่การชำระ การปรับค่าเช่า ค่าปรับล่าช้า
6
เงินมัดจำ
จำนวนเงินมัดจำ เงื่อนไขการคืน
7
สิทธิการก่อสร้าง
สิทธิในการก่อสร้าง ความรับผิดชอบเรื่องใบอนุญาต กระบวนการอนุมัติ
8
สิ่งปลูกสร้างและการชดเชย
กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างระหว่างและหลังสิ้นสุดสัญญา
9
การโอนสิทธิ
การเช่าช่วง การโอนสิทธิ และการสืบทอดสิทธิ
10
การจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน
ข้อกำหนดการจดทะเบียน ค่าใช้จ่าย และหน้าที่ให้ความร่วมมือ
11
หน้าที่ของคู่สัญญา
หน้าที่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่ารวมถึงภาษี การบำรุงรักษา การใช้โดยชอบด้วยกฎหมาย
12
การเลิกสัญญา
การผิดสัญญา ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า เหตุสุดวิสัย
13
การระงับข้อพิพาท
การเจรจา ศาลหรืออนุญาโตตุลาการ กฎหมายที่ใช้บังคับ
14
ข้อกำหนดทั่วไป
การแก้ไข สัญญาทั้งฉบับ การแยกส่วน การแจ้ง
FAQ
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่?
ไม่ได้ ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินได้สูงสุด 30 ปีพร้อมสิทธิต่อสัญญา สัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินเป็นกลไกทางกฎหมายที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในการใช้และควบคุมที่ดินในประเทศไทย
ทำไมต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดินที่สำนักงานที่ดิน?
ตามมาตรา 538 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินท้องที่เพื่อให้มีผลบังคับใช้ได้ สัญญาเช่าระยะยาวที่ไม่ได้จดทะเบียนจะมีผลบังคับใช้ได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น การจดทะเบียนช่วยคุ้มครองสิทธิของผู้เช่าแม้ว่าที่ดินจะถูกขายให้เจ้าของใหม่
ระยะเวลาเช่าสูงสุดที่กฎหมายไทยอนุญาตคือเท่าไร?
ระยะเวลาเช่าสูงสุดตามกฎหมายไทยคือ 30 ปี (มาตรา 540 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) แม้ว่าเงื่อนไขการต่อสัญญาจะเป็นเรื่องปกติ แต่ถือเป็นสัญญาใหม่และต้องจดทะเบียนแยกต่างหาก ศาลไทยมีคำวินิจฉัยที่ไม่สม่ำเสมอเกี่ยวกับการบังคับใช้เงื่อนไขต่อสัญญาอัตโนมัติ
สามารถสร้างบ้านบนที่ดินเช่าได้หรือไม่?
ได้ หากสัญญาเช่าระบุสิทธิการก่อสร้างไว้อย่างชัดเจน โดยทั่วไปผู้เช่าจะเป็นผู้รับผิดชอบในการขอใบอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานท้องถิ่น สิ่งสำคัญคือต้องระบุในสัญญาอย่างชัดเจนว่าจะจัดการกับอาคารอย่างไรเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุ — ทางเลือกได้แก่ การรื้อถอน การโอนให้ผู้ให้เช่าโดยไม่มีค่าชดเชย หรือการโอนพร้อมค่าชดเชยตามมูลค่ายุติธรรม
จะเกิดอะไรขึ้นกับบ้านเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุ?
ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดในสัญญาเช่า ข้อตกลงที่พบบ่อย 3 แบบ ได้แก่ (1) ผู้เช่ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดและคืนสภาพที่ดิน (2) สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าโดยไม่มีค่าชดเชย หรือ (3) ผู้ให้เช่าจ่ายค่าชดเชยแก่ผู้เช่าตามมูลค่าตลาดยุติธรรม สัญญาของเราให้คุณเลือกทางเลือกที่ปกป้องผลประโยชน์ของคุณดีที่สุด
ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดินเป็นเท่าไร?
สำนักงานที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 1 ของค่าเช่ารวมตลอดระยะเวลาเช่า นอกจากนี้ยังมีอากรแสตมป์ร้อยละ 0.1 ตัวอย่างเช่น สัญญาเช่า 30 ปีที่ค่าเช่าปีละ 100,000 บาท (รวม 3,000,000 บาท) จะมีค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 30,000 บาท บวกอากรแสตมป์ 3,000 บาท ค่าใช้จ่ายเหล่านี้โดยทั่วไปแบ่งเท่ากันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า
เงื่อนไขการต่อสัญญาบังคับใช้ได้ในประเทศไทยหรือไม่?
เงื่อนไขการต่อสัญญาเป็นเรื่องปกติแต่มีความเสี่ยง ศาลไทยมีคำวินิจฉัยที่ไม่สม่ำเสมอเกี่ยวกับการบังคับใช้เงื่อนไขต่อสัญญาที่ตกลงไว้ล่วงหน้า การต่อสัญญาเป็นสัญญาเช่าใหม่โดยพื้นฐานและต้องจดทะเบียนแยกต่างหาก เพื่อการป้องกันสูงสุด ควรระบุเงื่อนไขการต่อสัญญาอย่างชัดเจนและพิจารณาขอคำมั่นเป็นลายลักษณ์อักษรแยกต่างหากจากผู้ให้เช่า
จะเกิดอะไรขึ้นหากเจ้าของที่ดินขายที่ดินระหว่างสัญญาเช่า?
หากสัญญาเช่าของคุณจดทะเบียนอย่างถูกต้อง ณ สำนักงานที่ดิน สัญญาจะมีผลบังคับใช้ต่อเจ้าของใหม่ เจ้าของใหม่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาเช่าเดิม นี่เป็นเหตุผลสำคัญที่ต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาว
อัปเดตล่าสุด:
2026-03-21
เขตอำนาจศาล:
ประเทศไทย
ภาษา:
ไทย
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ
เอกสารนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมาย สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวเกี่ยวข้องกับภาระผูกพันทางการเงินจำนวนมาก เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้ปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติก่อนลงนาม
บทความ
บทความที่เกี่ยวข้อง
บทความ
คู่มือสัญญาจ้างงานในประเทศไทย
เรียนรู้การจัดทำสัญญาจ้างงานในประเทศไทย พร้อมข้อมูลสำคัญและข้อควรระวังทางกฎหมาย
อ่านบทความ
บทความ
คู่มือสัญญาเช่าที่ดินในประเทศไทย
เรียนรู้การจัดทำสัญญาเช่าที่ดินในประเทศไทย พร้อมข้อมูลที่ต้องเตรียมและข้อควรระวัง
อ่านบทความ
บทความ
คู่มือสัญญากู้ยืมเงินในประเทศไทย
เรียนรู้การจัดทำสัญญากู้ยืมเงินในประเทศไทย พร้อมข้อมูลที่ต้องเตรียมและข้อควรระวัง
อ่านบทความ