Introdução: O Sistema de Registro Imobiliário Brasileiro
No Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere efetivamente com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente. Essa é uma regra fundamental do direito brasileiro, prevista no art. 1.245 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002): "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis." Ou seja, assinar um contrato de compra e venda, ou mesmo lavrar uma escritura pública, não é suficiente para se tornar proprietário — é preciso registrar. Este guia explica todo o processo, desde a negociação até o registro final.
Etapas da Compra de um Imóvel
1. Negociação e Proposta
A primeira etapa é a negociação do preço e condições. É comum formalizar uma proposta por escrito, que pode ser aceita ou contraproposta pelo vendedor. Nesta fase, é fundamental:
- Verificar a situação do imóvel (matrícula, ônus, débitos)
- Confirmar a identidade e legitimidade do vendedor
- Definir forma de pagamento (à vista, financiamento, parcelamento direto)
- Estabelecer prazo para conclusão da transação
2. Contrato de Promessa de Compra e Venda
O contrato de promessa (ou compromisso) de compra e venda é o instrumento que formaliza o acordo entre as partes antes da escritura definitiva. Este contrato é regulamentado pelo Decreto-Lei nº 58/1937 e pelos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.
O contrato deve conter:
- Qualificação completa das partes (comprador e vendedor)
- Descrição detalhada do imóvel (endereço, matrícula, área, confrontações)
- Preço total e forma de pagamento
- Prazos e condições para outorga da escritura definitiva
- Cláusula penal em caso de inadimplência
- Arras (sinal) — valor pago como garantia, que pode ser confirmatórias ou penitenciais (arts. 417-420 do Código Civil)
O contrato de promessa pode (e deve) ser registrado na matrícula do imóvel para conferir direito real ao comprador (art. 1.417 do Código Civil), protegendo-o contra vendas a terceiros.
3. Due Diligence Imobiliária (Certidões)
Antes de concluir a compra, é essencial obter e analisar diversas certidões que comprovam a regularidade do imóvel e do vendedor. Esta etapa é conhecida como due diligence imobiliária.
Certidões do Imóvel
- Certidão de Matrícula Atualizada: obtida no Cartório de Registro de Imóveis. Mostra a cadeia dominial (histórico de proprietários), ônus (hipoteca, penhora, usufruto), e restrições
- Certidão Negativa de Ônus Reais: confirma que o imóvel está livre de gravames
- Certidão de IPTU: obtida na Prefeitura, comprova a regularidade fiscal do imóvel e mostra o valor venal
- Certidão de Situação Fiscal do Imóvel: verifica débitos de IPTU e taxas municipais
Certidões do Vendedor (Pessoa Física)
- Certidão de Distribuições Cíveis: Justiça Federal e Estadual — verifica se há ações judiciais que possam afetar o patrimônio
- Certidão da Justiça do Trabalho: verifica execuções trabalhistas
- Certidão da Justiça Federal: verifica execuções fiscais federais
- Certidão Negativa de Débitos Federais: Receita Federal e PGFN
- Certidão de Protesto: cartórios de protesto da comarca
Para vendedores pessoa jurídica, acrescentam-se certidões de regularidade fiscal (CND federal, estadual, municipal), certidão do FGTS e certidão negativa de falência e recuperação judicial.
A Escritura Pública
A escritura pública de compra e venda é o instrumento lavrado em Tabelionato de Notas (cartório) que formaliza a transferência do imóvel. Para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória (art. 108 do Código Civil).
Documentos necessários para lavratura da escritura:
- Do vendedor: RG, CPF, certidão de casamento (se casado), procuração (se representado por terceiro)
- Do comprador: RG, CPF, certidão de casamento, comprovante de endereço
- Do imóvel: matrícula atualizada, certidão negativa de ônus, certidão de IPTU, habite-se (para imóveis novos)
- Certidões negativas do vendedor: conforme listadas acima
- Guia de ITBI paga: imposto de transmissão
O tabelião (notário) tem o dever de verificar a regularidade da transação, a capacidade das partes e a inexistência de impedimentos legais. A escritura é assinada pelas partes e pelo tabelião.
O ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é um imposto municipal cobrado na transmissão onerosa (compra e venda) de bens imóveis, previsto no art. 156, II, da Constituição Federal e regulamentado por legislação municipal.
Aspectos importantes do ITBI:
- Alíquota: varia de município para município, geralmente entre 2% e 3% do valor venal ou do valor da transação (o que for maior)
- Base de cálculo: o STF decidiu (Tema 1.113, ARE 1.294.969) que a base de cálculo do ITBI não pode ser inferior ao valor venal do IPTU, mas deve considerar o valor da transação
- Momento do pagamento: antes da lavratura da escritura — o tabelionato exige a guia paga
- Isenções: alguns municípios concedem isenção para primeira aquisição de imóvel residencial até determinado valor (verificar legislação local)
- Transmissões por herança ou doação: não incidem ITBI, mas sim ITCMD (imposto estadual)
Exemplos de alíquotas por município:
- São Paulo (SP): 3%
- Rio de Janeiro (RJ): 3%
- Belo Horizonte (MG): 3%
- Curitiba (PR): 2,7%
- Porto Alegre (RS): 3%
O Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Após a lavratura da escritura e pagamento do ITBI, o passo final e mais importante é o registro da escritura na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente (o cartório da circunscrição onde o imóvel está localizado).
O sistema registral brasileiro é regido pela Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). Princípios fundamentais:
- Princípio da inscrição: a propriedade só se transfere com o registro (art. 1.245 do Código Civil)
- Princípio da continuidade: cada transmissão deve estar encadeada na matrícula
- Princípio da especialidade: o imóvel deve estar perfeitamente descrito e individualizado
- Princípio da legalidade: o registrador verifica a conformidade do título com a lei
- Princípio da fé pública: o registro gera presunção de veracidade perante terceiros
O processo de registro envolve:
- Protocolo: apresentação da escritura no cartório (prenotação) — gera prioridade
- Qualificação: o registrador analisa o título (prazo de até 15 dias para devolução de exigências)
- Registro: se tudo estiver correto, o ato é registrado na matrícula
- Emissão de nova certidão: a matrícula atualizada comprova a nova propriedade
Custos Envolvidos na Compra de um Imóvel
A tabela abaixo resume os principais custos, além do preço do imóvel:
- ITBI: 2% a 3% do valor do imóvel (imposto municipal)
- Escritura pública: emolumentos tabelados por cada estado (geralmente 1% a 2% do valor do imóvel, com faixas progressivas)
- Registro de imóveis: emolumentos tabelados (geralmente 0,5% a 1,5% do valor)
- Certidões: entre R$ 50 e R$ 200 cada (varia por estado e tipo)
- Honorários advocatícios: se contratar advogado para acompanhar a transação
- Comissão do corretor: geralmente 6% do valor do imóvel (paga pelo vendedor, salvo acordo em contrário)
No total, os custos de transação (sem contar a comissão do corretor) ficam entre 4% e 6% do valor do imóvel.
Compra com Financiamento Bancário
Quando a compra é feita com financiamento imobiliário, o processo tem particularidades:
- O contrato de financiamento com alienação fiduciária substitui a escritura pública (Lei nº 9.514/1997)
- A propriedade fiduciária é transferida ao banco até a quitação total do financiamento
- O comprador tem a posse direta do imóvel, mas a propriedade resolúvel fica com o banco
- O contrato é registrado no Cartório de Registro de Imóveis
- Após a quitação, o banco emite termo de quitação e o comprador averba a consolidação da propriedade plena
Particularidades para Estrangeiros
Estrangeiros podem comprar imóveis urbanos no Brasil sem restrições significativas. No entanto:
- É necessário ter CPF (obtido em consulados brasileiros ou na Receita Federal)
- Imóveis rurais têm restrições (Lei nº 5.709/1971): estrangeiros não residentes e empresas estrangeiras têm limites de área e necessitam de autorização do INCRA
- Imóveis em faixa de fronteira (150 km da fronteira terrestre) exigem autorização do Conselho de Defesa Nacional
- O pagamento deve ser feito em moeda nacional (reais) — valores remetidos do exterior devem passar por operação de câmbio registrada no Banco Central
- Não residentes devem constituir procurador no Brasil para receber intimações e citações
Imóvel na Planta (Incorporação Imobiliária)
A compra de imóvel na planta é regulada pela Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações) e pelo art. 67-A do Código de Defesa do Consumidor (incluído pela Lei nº 13.786/2018). Pontos de atenção:
- Verificar o Registro de Incorporação (RI) no Cartório de Registro de Imóveis — a incorporadora só pode vender unidades após o registro
- O memorial de incorporação deve conter: projeto aprovado, memorial descritivo, cálculo de áreas, convenção de condomínio
- Em caso de distrato (desistência), a incorporadora pode reter até 50% dos valores pagos (regime de patrimônio de afetação) ou 25% (sem patrimônio de afetação)
- Atraso na entrega superior a 180 dias permite a rescisão pelo comprador com devolução integral dos valores pagos
Dicas Práticas
- Sempre exija matrícula atualizada: certidões com mais de 30 dias podem não refletir a situação real do imóvel
- Verifique a cadeia dominial: pelo menos os últimos 20 anos de transmissões na matrícula
- Contrate um advogado imobiliário: a análise das certidões e do contrato por um profissional pode evitar problemas graves
- Não pague nada antes de verificar: golpes imobiliários são comuns — só faça pagamentos após confirmar a propriedade na matrícula
- Registre imediatamente: a escritura sem registro não transfere propriedade. Enquanto não registrar, o vendedor continua sendo o proprietário perante terceiros
- Guarde todos os documentos: escritura, contrato, certidões, comprovantes de pagamento e ITBI por tempo indeterminado
Legislação de Referência
- Código Civil — Lei nº 10.406/2002 (Livro III, Título III — Da Propriedade)
- Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos
- Lei nº 9.514/1997 — Alienação Fiduciária de Imóveis
- Lei nº 4.591/1964 — Incorporações Imobiliárias
- Lei nº 13.786/2018 — Distrato de Incorporações
- Decreto-Lei nº 58/1937 — Compromisso de Compra e Venda
- Constituição Federal, art. 156, II — ITBI
- Lei nº 5.709/1971 — Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro